Haronkz.ru

Кроме того, в условиях острой конкуренции тенденцией стал и передел рынка коммерческой недвижимости: в сегменте отмечался ряд сделок по слиянию и поглощению. Так, паевой инвестиционный фонд «Коммерческая недвижимость» компании «Тройка Диалог» приобрел у казанской торговой компании DOMO, под управлением которой находится сеть одноименных магазинов электроники и бытовой техники, три торговых центра Казани: торговый центр «Модная семья», площадью 7 тыс. кв. метров, торговая галерея «Модная семья», площадью 7 тыс. кв. метров (вторая очередь), а также ТК «Караван», площадью 14,6 тыс. кв. метров вместе с земельными участками под ними.

К сведению: под управлением RREEF на 30 сентября 2007 года находились активы на $68,2 млрд. Весной 2006 года RREEF создал совместное предприятие с питерской компанией RBI. В течение двух-трех лет партнеры собирались вложить примерно $470 млн. в строительство жилья в Санкт-Петербурге.

В аренду в ТЦ будет предлагаться около 42 тыс. кв. м. Комплекс планируется ввести в строй в 2010 году. На его строительство фонд может потратить около $150 млн. Хотя, возможно, комплекс и будет иметь развлекательную составляющую, однако на данный момент сведений об этом нигде не заявлялось.

Исключение – проект инвестиционного фонда RREEF, принадлежащего Deutsche Bank который планирует построить торговый центр
площадью около 80 тыс. кв. м в Казани. Это будет первый проект фонда в России в сфере коммерческой недвижимости.

Более того, новые крупные объекты исключительно торгового назначения больше не анонсируются. Так, по словам консультанта C&W/S&R Елены Стрюковой, «Сейчас заявлено несколько проектов мультифункциональных комплексов с торговой составляющей. Все они будут реализованы в рамках комплексной застройки новых жилых микрорайонов и сейчас дожидаются инвесторов. Их примерные сроки ввода — 2008-2009 гг.».

По мнению консультанта CWSR Елены Стрюковой, в уже действующих ТЦ управляющие компании будут усиливать развлекательный компонент: в сложившейся ситуации они ищут конкурентные преимущества и борются за посетителей.

С ним согласен и заместитель генерального директора «Единой арендной системы» Андрей Гируцкий, по мнению которого в Казани уже идет оттягивание покупательских потоков в наиболее крупные торговые центры с сильной «досуговой составляющей»: «Сейчас наилучшую посещаемость можно наблюдать в «Меге» и «Тандеме». Хотя там немало и праздно шатающейся публики. В «Мегу», к примеру, молодежь идет в основном на каток».

По словам генерального директора ТРЦ «Кольцо» Ильяса Ганиева, с учетом современного состояния рынка торговой недвижимости в Казани, больший трафик в выходные дни привлекает большой торговый центр (от 40 тыс. кв. метров).

Это привело к удорожанию строительства, а доходность такими темпами не возрастает. Рост цен, на мой взгляд – от 5 до 20% в год, но это опять-таки зависит от удачности расположения».

По словам заместителя управляющего УК «Единая Арендная система» Андрея Горудского, стоимость недвижимости растет быстрее, чем арендные ставки. «Это факт и никуда от этого не денешься».

[1]
По сведениям из открытых источников, в целом по стране максимальная отдача от использования различных видов коммерческой недвижимости приходится на торговую недвижимость – она может доходить до 30% годовых. Если же помещение располагается в удачном районе города и генерируют максимальный поток покупателей, в таком случае ставка доходности может доходить до 35-40%. Отметим, что рынок коммерческой недвижимости в стране не насыщен, отсюда и такие высокие финансовые показатели.

[2][2] На наш взгляд, это вызвано тем обстоятельством, что стоимость объектов коммерческой недвижимости растет быстрее арендных ставок.

На это влияет увеличение себестоимости строительства, которая в последнее время прилично подрастает, причем доходность такими темпами не растет (т.е. отмечается сокращение доходности![2]). Цемент дорожает, арматура дорожает, рост уровня заработной платы. Стоимость земельных участков увеличивается. Возросла стоимость подключения к коммуникациям.